Требования к договору купли-продажи

Как правило, к этапу подписания договора о покупке квартиры стороны подходят настолько вымотанные рынком, что предпочитают доверить нюансы риелтору и не вмешиваться. Но у большинства риелторов нет юридического образования. А значит, стоит кое-что заранее выяснить самому. Что законодатель требует от договора купли-продажи квартиры?

О том, что договор купли-продажи недвижимого имущества совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, наверное, уже никому говорить не надо. Вряд ли кому-то из нас придет в голову ограничиться устной договоренностью и передать деньги. А вот, к примеру, нотариальное удостоверение договора может быть, а может и не быть. Это зависит от соглашения сторон.

Вернемся же, однако, к содержанию самого договора. В первую очередь, он должен содержать наименование (договор купли-продажи квартиры/дома), дату и место совершения договора. Затем — фамилию, имя, отчество и паспортные данные сторон — продавца и покупателя. При этом надо помнить, что договор может быть совершен одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) при наличии доверенности. В таком случае в договоре должны быть указаны в качестве участников и представители, и лица, за которых они действуют.

Напомним, что за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки совершают от их имени их родители, усыновители или опекуны (ст.28 ГК РФ) и в договоре указывается факт действий за ребенка в этом случае в обязательном порядке. А несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей (ст.26 ГК РФ) и в договоре также обязательно указывают это.

Во избежание нежелательных последствий участники подписания договора (представители сторон) должны представить друг другу документально оформленные на их имя полномочия на право подписания договора и желательно приложить к договору соответствующие документы, подтверждающие полномочия подписывающих договор лиц (свидетельство о рождении, доверенность).

Следующим важным условием договора является предмет договора, он должен быть указан полностью. Например: квартира, комната в квартире, жилой дом, земельный участок, садовый дом, доля в праве на квартиру, доля в праве на комнату в квартире, доля в праве на жилой дом, доля в праве на земельный участок, доля в праве на садовый дом.

Предмет договора должен быть описан в договоре так, что дало бы возможность однозначно определить объект. Для этого используется точный адрес, в случае же когда это не возможно, то — указание на назначение, площадь, кадастровый (условный) номер, максимально точные адресные характеристики (строительный адрес). При этом стороны могут указать все характеристики объекта недвижимости в соответствии с документами технического учета и со ссылкой на данный документ.

В соответствии со ст.273 ГК РФ и ст.35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу на праве собственности, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, предусмотренных законом. И наоборот, не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу на праве собственности. В связи с этим в предмете договора необходимо указание как на земельный участок, так и на объекты недвижимого имущества, находящиеся на данном земельном участке.

В договоре обязательно должны быть указаны основания принадлежности предмета договора продавцу. Например, свидетельство о собственности, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, договор мены, договор о передаче в собственность граждан жилых помещений. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа (наименование, дата, кем выдан, ссылка на данные о государственной регистрации.)

Существенным условием договора является цена. Цена договора купли-продажи, порядок осуществления расчетов между сторонами определяется по соглашению сторон — возможно указание на срок исполнения (до подписания договора, после подписания, частями в течение определенного периода времени и т.д.), место исполнения (ст.ст.314, 316 ГК РФ). Если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, исполнение должно быть произведено по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество — в месте нахождения имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача отчуждаемой квартиры (жилого дома, земельного участка, иного) «Продавцом» и принятие ее (его) «Покупателем» осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Обязательство «Продавца» передать квартиру (жилой дом, земельный участок, иное) «Покупателю» считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта.

Договор составляется в трех экземплярах — для покупателя, продавца и органов регистрации. Договор, составленный на нескольких листах, должен быть прошит.

Мария Бортник