Вторичный рынок недвижимости в ожидании лучших времен

Многие думают, что раз появилась программа льготная ипотека, значит можно купить квартиру в любом доме, будь в новостройке, будь на вторичке. Однако это не совсем так. Под льготную ипотеку попадают лишь новостройки и на покупку квартиры на вторичном рынке данная программа не распространяется. О том, как обстоят дела на вторичном рынке недвижимости, на что идут продавцы, чтобы как можно скорее продать квартиру, а также каким образом клиенты пытаются выгодно приобрести жилье, рассказали эксперты.

С начала 2015 года спрос на рынке вторичной недвижимости в целом существенно снизился. Спад показателей покупательской активности как на первичном, так и на вторичном рынках в 2015 году по сравнению с 2014 годом вполне объясним. В феврале прошлого года появились первые признаки надвигающегося кризиса: курс доллара и евро начал постепенно расти по отношению к рублю, поэтому в период с февраля по апрель 2014 года был всплеск покупательской активности, показатели которой значительно превышали предыдущий аналогичный период. Наибольший рост цен наблюдался в ноябре и декабре 2014 года, что было связано с ажиотажным спросом на рынке недвижимости, когда темпы реализации по некоторым проектам превысили средние показатели продаж в 2 раза. «На рынке в 2014 году мы столкнулись как со стагнацией в июне-июле, так и с активным спросом, который нарастал с августа и превратился в ажиотажный к декабрю, - вспоминает Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне. - Отложенный спрос вернулся на рынок к концу года, и покупки совершались по ценам выше летних».

В свою очередь Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» рассказывает, что в 2014 году на рынке недвижимости Москвы отмечалась высокая покупательская активность, пики которой были отмечены трижды. «Первый бум зафиксирован в начале года - только за первый квартал московское жилье прибавило в цене столько же, сколько за весь 2013 год, - говорит она. - Причины всем известны - санация банков, колебания на валютном рынке плюс ситуация на Украине. В результате граждане изымали деньги из банков и вкладывали их в недвижимость. Второй и третий периоды активности зафиксированы в четвертом квартале – на фоне падения рубля многие покупатели вместо инвестирования в растущие евро и доллар вновь предпочли вкладываться в недвижимость. На увеличение спроса также повлияли ожидания значительного роста ставок по ипотеке (что и случилось в декабре), и те, кто мог и хотел воспользоваться ипотекой, спешили сделать это до зимы».

Стоит отметить, что январе 2015 года многие собственники продолжили повышать стоимость, однако, уже в отсутствии повышенного спроса. В феврале же наблюдалось падение покупательской активности во всех сегментах недвижимости.

Рынок, какой он есть

Сейчас рынок вторичной недвижимости довольно активен, хотя некоторое снижение спроса все же отмечается. Несмотря на отсутствие государственной поддержки в отношении программ на готовое жилье, минимальные ставки в некоторых банках находятся в пределах психологического уровня. Известный факт то, что вторичку выбирают те, кто планирует сразу жить в новой квартире и не хочет ждать, пока дом достроится. Однако не секрет, что порой на покупку квартиры и на вторичном рынке могут понадобиться кредитные средства. По словам Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», ипотека востребована для сегмента вторичного жилья, однако большинство сделок на этом рынке проводится за счет средств, вырученных от продажи старой недвижимости. «То есть, у людей уже есть базовые суммы, которые они могут потратить на покупку жилья, а также некоторые накопления, - говорит она. - Таким образом, большой массив сделок сохраняется даже с учетом негативных воздействий. Можно переехать из одного района в другой, увеличив свою жилплощадь, обменять старую квартиру, чтобы купить жилье в новостройке, и так далее. Вариантов масса. Кроме того, субсидирование ставок по ипотеке на новостройки позволяет простимулировать сделки по взаимозачету, если клиент планирует добавить к полученной сумме заемные средства».

Ирина Доброхотова также отмечает, что на вторичном рынке подавляющее большинство сделок – альтернативные. «Как правило, клиент, к примеру, продает однокомнатную квартиру и покупает двухкомнатную, - рассказывает она. - Кредит ему, в данном случае, как правило, требуется совсем небольшой, особенно, при наличии собственных сбережений, и взять его многие готовы и под 16%. Вторичный рынок на данный момент вошел в обычный режим. Конечно, активность поубавилась, особенно если сравнивать с ажиотажем в конце прошлого года, когда отложенный спрос был реализован даже с запасом. Между тем, покупатели, которые тогда не поддались панике, теперь имеют возможность неспешно выбирать себе квартиру по вкусу и бюджету. Хотя выбор сейчас несколько затруднен - многие продавцы, напуганные валютными колебаниями, все еще придерживают свои квартиры».

Тем временем, Инна Игнаткина говорит, что на вторичном рынке недвижимости наблюдается снижение спроса. «Покупатели пересматривают предложение и откладывают принятие решения, - рассказывает она. - Ставки по ипотеке высокие на вторичном рынке, поэтому участники рынка ждут очередного снижения Центральным банком ключевой ставки».

Если говорить об элитном сегменте, то, на сегодняшний день, по словам Ильи Менжунова, директора Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», на вторичном рынке не наблюдается снижение спроса, так как собственники дают хороший дисконт, а курс отечественной валюты более или менее стабилен. «Сейчас мы не наблюдаем снижения покупательской активности на рынке вторичного жилья после заметного спада в феврале, - говорит он. - Сегодня даже при повышенной ипотечной ставке ликвидные квартиры по-прежнему пользуются спросом. По большей части, покупатели вторичного жилья все еще активны благодаря сговорчивости собственников и стабилизации курса отечественной валюты. Большинство владельцев вторички готовы предоставлять дополнительные скидки до 10-15%. И это притом, что многие предложения выходят на вторичный рынок уже с дисконтом до 10%».

Вопрос скидок

На фоне непростой экономической ситуации большинство собственникам действительно пришлось заметно урезать свои аппетиты и более трезво подходить к оценке активов. Таким образом, теперь все меньше встречается переоцененных объектов, все больше появляются предложения со скидками 10-15% – многие сразу устанавливают среднерыночный ценник, а кто-то и ниже. При этом большинство владельцев допускают возможность дополнительного торга, так как в условиях ухудшения покупательской способности сроки реализации объектов могут увеличиться.

«В среднем, скидки, полученные в результате торга между собственником и покупателем вторичного жилья, сегодня достигают 10-15% от заявленной стоимости, - отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Как правило, такая скидка вполне устраивает обе стороны (при этом мы не учитываем демпинговые сделки, так как они по определению не могут создать общий тренд). Во втором и третьем кварталах 2015 года собственникам вторичного жилья, скорее всего, придется давать более существенный дисконт в связи с ожидаемым снижением покупательской способности населения. Особенно это касается владельцев элитных объектов, так как экспозиция высокобюджетного жилья может и вовсе затянуться на годы».

Светлана Бирина в свою очередь добавляет, что продавцы, желая ускорить реализацию квартиры по тем или иным причинам, могут идти на некоторые ценовые уступки в сегменте доступного жилья, предоставив скидку в размере 100-200 тысяч рублей.  «Клиенты, покупающие квартиры по взаимозачету, готовы предоставить разумную скидку на старое жилье, если в новостройке планируется скорое повышение цен», - отмечает она.

«Продавцы или торгуются, но незначительно, в пределах разумного торга, или снимают квартиры с продажи, - говорит Инна Игнаткина. - Как только ипотека станет доступнее, а это все же должно произойти, ситуация на рынке улучшиться».
Меж тем Ирина Доброхотова заявляет, что торга на вторичном рынке сейчас нет, более того, в связи со снижением на рынке числа свободных квартир, торг сейчас нередко бывает на повышение, если квартира обладает хорошими потребительскими качествами и при этом предлагается по адекватной, не завышенной цене.

Успей купить

На сегодняшний день, как отмечают большинство аналитиков, продавцы довольно активны и на продажу выставлены те квартиры, которые ранее были сняты. Также происходит насыщение базы (появляются новые объекты, а у ранее выставленных увеличивается срок экспозиции). При этом нужно отметить, что на предложения в Москве с интересной ценой спрос остается достаточно стабильным.

«По сравнению с мартом 2014 года в аналогичном периоде 2015 года предложение на вторичном рынке увеличилось на 30%, при этом сегодня динамика по звонкам и сделкам в нашей компании значительно выше, - рассказывает Илья Менжунов. - Предложений сейчас много, причем во всех сегментах. В виду сложившейся ситуации на рынке недвижимости в целом, в данный момент практически все объекты на вторичном рынке выставляются с хорошим дисконтом – 10-15% от первоначальной стоимости, поэтому ликвидные объекты уходят с рынка быстро.

Также собственники готовы «двигаться» по цене дополнительно и предоставлять более существенный дисконт (до 25%) на менее ликвидное жилье. В частности, это касается квартир в старых домах, которые сегодня особенно сложно продать без крупной скидки в виду большого количества недостатков и неспособности конкурировать с новостройками, тем более если они есть в этом же районе».

Однако на вторичном рынке Санкт-Петербурга дела обстоят совсем иначе, в отличие от московского. По словам Сергея Дроздова, генерального директор агентства «Петербургская Недвижимость», в январе-феврале 2015 года объем предложения на вторичном рынке уменьшился. «Дело в том, что многие собственники сняли свое жилье с продажи, а также в декабре 2014 года большое число квартир и комнат было распродано, - говорит он. - Поэтому найти интересное ликвидное предложение по адекватной цене в начале текущего года для покупателя было очень сложно. Во второй половине марта ситуация постепенно стала выравниваться, продавцы ряда объектов вновь вернулись на рынок. Таким образом, у покупателя появился больший выбор. А вместе с тем и возможность купить квартиру по условиям, которые устраивают не только продавца, но и покупателя. При этом надо иметь в виду, что стоимость ликвидных объектов не снижалась и снижаться не будет».

Валерий Лазугин, заместитель генерального директора АН «Итака», говоря о вторичном рынке недвижимости северной столицы также отмечает, что в середине февраля после декабрьского ажиотажа на рынок недвижимости Петербурга пришло ожидаемое затишье.

«Покупательский спрос на вторичном рынке упал на 20% по сравнению со средними показателями прошлого года, - утверждает он. - За год средняя стоимость «квадрата» выросла на 7,6% и составила 97 513 рублей за кв.м. Больше всего подрожали комнаты – на 21%. Многие собственники в декабре подняли цены, но мы полагаем, что в ближайшее время они вернутся на уровень осени 2014 года. В ближайшее время скорее всего начнется плавный рост активности, как на первичном рынке, так и на вторичном. Несмотря на то, что господдержка коснулась ипотечных ставок только на первичке, вторичка подтянется следом за ней, так как многим покупателям для приобретения нового жилья требуется продать имеющееся. Скачкообразных изменений цен не ожидается, они будут корректироваться динамикой спроса».

Заметим, что массовым спросом пользуются квартиры с удачным расположением (в благополучном районе рядом с метро), с продуманными планировками, хорошим расстоянием и оптимальной ценой. Наличие удачной перепланировки способно повысить ликвидность квартиры. Таким решением, например, может стать изоляция комнаты.

Жилье в хрущевках конкурирует только за счет цены и локации. Зачастую старые пятиэтажки могут похвастаться удачным расположением. В целом при наличии достаточного бюджета покупатели стараются выбрать более комфортный вариант. В некоторых случаях клиенты готовы жертвовать местоположением. Например, семьи с детьми готовы переехать в ближнее Подмосковье, если имеющейся суммы не хватает на подходящий вариант в Москве.

Если говорить о том, какие квартиры пользуются популярностью у клиентов, то в массовом сегменте активнее всего продаются одно- и двухкомнатные, чуть реже и трехкомнатные квартиры, а в домах бизнес-класса – однушки, двушки и студии. Покупатели высокобюджетного жилья сегодня отдают предпочтение квартирам площадью от 150 кв.м, в состав которых входят 4-5 комнат.

Быстро уходят с рынка квартиры с оптимальным соотношением цена/качество. А квартиры, выставленные по завышенной цене, надолго зависают в базе, в связи с чем аналитики фиксируют увеличение среднего срока экспозиции.

Автор: Сугра Гаджиева