Маленькие квартиры в новостройках больше не пользуются спросом

Размеры доступного жилья в последнее время сильно сжались, как и стоимость малогабариток. Но рынок первичной недвижимости пересытился маленькими квартирами и студиями. Если речь идет о жилье элит- или бизнес-класса, потребитель стремится вложить деньги в полноценные по площади объекты.

Малогабаритки больше не пользуются спросом?

С приходом кризиса спрос на недвижимость резко упал, и девелопером пришлось принимать целый ряд мер, чтобы привлечь потенциального покупателя. Среди всего прочего – снижение количества квадратных метров в квартирах. Доля объектов с «малогабаритками» внутри ТТК за год выросла на 5 процентов.

На сегодняшний день популярностью пользуются стандартные «однушки» и «двушки», а вот трех- и четырехкомнатные квартиры покупают все реже. После удачного старта продаж внутри Третьего транспортного кольца некоторые компании приняли решение расшить ассортимент «компактного» жилья в домах эконом-класса за пределами ТТК. Во-первых, такая недвижимость быстро реализуется на этапе «котлована». Во-вторых, две маленькие квартиры можно объединить в одну, если клиенту понадобится просторная квартира. Разделять «двушку» или «трешку», если те не будут пользоваться спросом, на две однокомнатные квартиры более затратно по финансам.

Элитные новостройки и дома бизнес-класса: малогабаритки или стандартные квартиры

Согласно проведенным исследованиям, в 2016 году средняя площадь квартиры составляла чуть более 11 кв.м., что на 12,6 процентов ниже, чем в прошлом году. Высота потолка снизилась на полтора процента – с 3,4 до 3,3 м. Помимо этого, на 11 процентов сократилось и количество предлагаемых машиномест на парковке – с 217 до 193. Средняя стоимость квадратного метра в текущем году составляет 484 тыс. рублей, в прошлом – 489 тыс. рублей (разница – один процент). Таким образом, за счет «сжатия» квадратуры, средняя стоимость квартиры в элитной новостройке снизилась с 62 до 54 млн. рублей. А это почти 14 процентов. При этом общий объем рынка сократился не значительно: с 790,9 до 768 кв. метров.

Но для начала давайте все же определимся с тем, что такое малогабаритка? Зачастую покупатели путают это понятие со студией. Итак, это квартира, общая площадь которой на 15-20 % меньше стандартной. Так, к примеру, в однокомнатных ОП не превышает 22-27 кв.м.. В новостройках сейчас чаще всего предлагают от 32 кв.м, что считается вполне нормальным жильем. Самая «компактная» квартира, которую можно встретить в элитных домах – 27 кв. м. Ее стоимость – от 12,5 млн. рублей.

Маленькие студии или «однушки» обычно покупают родители студентам, пенсионеры, а также фирмы и предприятия для временного проживания персонала. ОП малогабаритной «двушки» – 25-39 кв.м., трехкомнатной квартиры – 40 кв. м.

На сегодняшний день средняя площадь студии составляет 35,5 кв.м., однокомнатной квартиры – 57 кв.м., двухкомнатной квартиры – 88,5 кв.м., трехкомнатной квартиры – 134 кв.м. Для сравнения, в два года назад 1-к квартира – 60 кв.м., 2-к квартира – 93,2, 3-к квартира – 143, 9 кв. метров. Около 33 % из представленных лотов на рынке первичной недвижимости в секторе бизнес- и элит-класса – объекты до 55-60 кв. метров.  Речь идет о квартирах внутри Третьего транспортного кольца.

«Застройщики стараются сохранять соотношение цена/качество, чтобы привлечь покупателей стоимостью и не отпугнуть малой квадратурой, что вполне логично. При этом наличие спа-центров, бассейнов и элитных бутиков рядом не играет роли при ценообразовании, как это было еще пять-семь лет назад. Первостепенное значение имеет развитая инфраструктура и транспортная развязка. Чем лучше местоположение новостройки, тем выше стоимость недвижимости в районе», – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Одна треть спроса приходится на квартиры в районе Хамовники. Стоимость квадратного метра в районе – 370 тыс. руб., а это на 11 процентов выше среднемосковского уровня цен. На втором месте по популярности стоит район– Раменки. При этом спрос идет не на «маленькие» квартиры, а на «оптимизированные». Другими словами, потенциальный покупатель не хочет платить за ненужные квадратные метры, скажем, в кладовой и гардеробной. За счет технических помещений недвижимость также «сжимается». А вот кухню, ванную комнату, спальню и прихожую практически не затронули данные изменения. Катастрофических уменьшений площади жилья в этом сегменте не наблюдается, что и понятно. Состоятельные покупатели предпочитают брать стандартную квартиру, плюс-минус 10 квадратов. Те, кто ограничены в финансах, приобретут не маленькую «однушку» в элитной новостройке, а «двушку» или даже «трешку» в доме попроще.

Малогабаритки в домах эконом-класса

В самом начале 2016 года объем предложения малогабаритного жилья эконом- и комфорт-класса в спальных районах значительно вырос. Как утверждают специалисты, на «нормальное» жилье у населения попросту не хватает денег. Его доступность упала вместе с курсом рубля два года назад и продолжает катастрофически снижаться. Малогабаритки, или как их сейчас именуют «скворечники», больше не вызывают восторга среди рядовых граждан.

Восемьдесят-девяносто тысяч рублей – средняя стоимость квадратного метра в столице на этапе котлована. Безусловно, все зависит от района и строительной компании, но ясную картину сложить о цене и, соответственно, доступности жилья в данном случае сложно. Чем больше объект, тем ниже цена за квадрат. Чтобы было понятнее, возьмем реальные цены: квадратный метр в «двушке» общей площадью 50 квадратных метров стоит, скажем, 110 тысяч рублей. В стандартной однокомнатной квартире общей площадью 40 кв.м – 120 тысяч рублей, а в «малогабаритке» общей площадью 25 кв. м. – 130 тысяч рублей.

Найти квартиру, стоимостью ниже 2,5-2,6 млн рублей, на сегодняшний день практически нереально. Самые дешевые районы находятся в Северо-восточном административном округе. Юго-восточный и Северо-западный занимают второе (от 3,1 млн. рублей) и третье (от 3,3 млн. рублей) место. За эти деньги предлагаются объекты в 22-26 кв. метров, не более того.

Комфортно жить в таких «клетках» могут только непритязательные пары, не планирующие заводить детей, или одиночки. Считается, что на одного человека должно приходиться около 20 квадратных метров. Если вас двое, вам нужно минимум 40 квадратов, а это уже другие деньги. «Двушка» или большая «однушка» обойдутся минимум в 4 млн. рублей в Северо-западном административном округе, от 4,5 млн. рублей в Юго-восточном административном округе и 4,7 млн. рублей в Северо-восточном административном округе. В области такая недвижимость в новостройках обойдется максимум на один миллион дешевле.

«Конечно, хорошо, что девелоперы решились на строительство «компактных» квартир, но было бы более логично снизить цены на квадратуру стандартных квартир, ОП от 35 до 45 кв.м. В таком случае количество потенциальных покупателей возросло бы в разы, при этом не было бы так называемого простоя. С другой стороны, малогабаритки были всегда, их строили даже в Советском Союзе, и в таких квартирах до сих пор живут. Новое – это хорошо забытое старое», – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

В каждом случае есть свои плюсы и минусы. Огромным преимуществом покупки малогабаритной квартиры в новостройке с привлечением ипотечного займа является маленький первоначальный взнос. Насобирать 500-800 тысяч гораздо легче, чем 2-3 млн. рублей, при этом можно использовать материнский капитал.

Как было сказано выше, жить в маленьких квартирах на постоянной основе не совсем удобно. Для начала нужно вместить на миниатюрную кухню (3-4 кв. м) всю необходимую технику, в спальню (16-18 кв.м) – кровать, стол, шкаф. Купаться придется либо в сидячей ванной, либо в душевой кабинке. Санузел, конечно же, будет совмещен. Но если вы остро нуждаетесь в жилье и не хотите отдавать деньги чужому дяди, можете рассмотреть данный вариант.

Покупать «гостинку» (такое название малогабаритным квартирам присвоили риелторы) не стоит для дальнейшей перепродажи. Цена вырастет всего на 15-20 процентов, покупателя найти будет сложно. И не забываем про налог. А вот для вложения капитала, если вы обладаете ограниченной суммой и боитесь инфляции, она будет в самый раз. До продажи или получения пассивного дохода можно ее сдавать, правда, в плюс вы выйдете лет через 10.