Москва 
Ни для кого не секрет, что даже в пору расцвета ипотеки банки предпочитали не кредитовать первичную недвижимость. Почему? Да потому что слишком много шансов, что дом не будет достроен или будет, но не перейдет в собственность к покупателю. Как же этого избежать?
1. Профессиональное кидалово от застройщика
Риск для покупателей новостроек в понимании большинства сегодня заключается в том, что дом просто не будет построен. После «Социальной Инициативы» и прочих компаний, главы которых исчезли с деньгами, оставляя обманутых вкладчиков обивать пороги властей, доверие к рынку было сильно подорвано. И все же, несмотря на обилие обманутых вкладчиков, таких застройщиков на территории Москвы и области не так уж много. До сих пор на рынке было достаточно выгодно строить и продавать жилье и не было нужды прибегать к подобным откровенно уголовным схемам. В то же время, вероятность обмана всегда существует и прежде чем принять решение о покупке, необходимо выяснить надежность фирмы.
2. На память от «МИАНа»
Думается, что у всех ещё на слуху знаменитое «дело МИАНа», когда учредителям пришлось обанкротить свою компанию (предварительно, разумеется, уведя все активы в дочерние структуры), потому что власти не на шутку разозлились из-за злоупотребления «МИАНом» вексельными схемами. Помимо того, что эти схемы ничего не гарантируют покупателям, они ещё и здорово уводили средства компании от налогообложения. После победы над гигантом рынка планы ФНС по борьбе с такими схемами продажи жилья стали поистине наполеоновскими. Однако многие застройщики продолжают пользоваться именно таким способом продажи квартир. Для покупателей опасность вексельной схемы состоит в незащищенности своих вложений: ведь покупая вексель компании Х, вы юридически можете предъявить претензии только к компании Х, а не к компании У, которая является собственником дома. При этом на счетах у компании Х может и вовсе не быть средств, и отвечать по своим обязательствам ей будет не чем.
3. Сроки строительства
Эта проблема, так же как и многие другие в сегменте новостроек состоит из нескольких частей. Одной из её составляющих является довольно внушительное количество разрешений, которое необходимо получить на строительство дома. Процесс этот занимает у застройщиков до 2–3 лет, а может растянуться и на более длительный срок, это уже зависит от бюрократического аппарата. Да и самим застройщикам бывает выгодно потянуть время и задержать строительство, особенно на растущем рынке. Ведь каждый лишний месяц — это дополнительный повод для повышения цены в такой ситуации. Плюс работает, конечно, и человеческий фактор: ведь строят дома не машины, а значит, многие процессы затягиваются из-за работников и подрядных организаций.
4. Качество новостроек
Проблема качества новостроек давняя, но от того ни на шаг, не приблизившаяся к своему решению. По мнению профессионалов, один из аспектов проблемы состоит в том, что у покупателей нет разработанного алгоритма, как можно решать связанные с качеством новостройки вопросы. В сегодняшних законодательных актах мы не найдем норм, которые защищают их интересы. Другой важный фактор — это то, что у государства нет долгосрочной программы, как строить дома, как ими управлять, как ремонтировать и решать другие проблемы. В такой ситуации невозможно требовать от государственных чиновников упорядочить предпринимательскую среду в этих вопросах, так как они просто не знают «откуда у проблемы ноги растут». Может быть, поэтому воз и ныне там и количество претензий к работе строителей не уменьшается с годами.
5. Сроки оформления собственности
Одной из наиболее серьезных проблем первичного рынка жилья столицы риелторы называют сроки оформления купленных квартир в собственность. Они никогда не занимают меньше 6 — 8 месяцев, а часто достигают полутора и более лет. В результате многие покупатели новостроек чувствуют себя обманутыми: когда они присматриваются к дому, им показывают официальные документы, в которых фигурирует срок сдачи здания Госкомиссии. А потом оказывается, что момента вселения нужно ждать ещё очень долго. Но покупателей это не останавливает.
У этой проблемы есть как объективные, так и субъективные причины. Если, например, застройщик возводит в микрорайоне восемь домов один за другим, то у него вполне может не быть желания проходить через одни и те же юридические процедуры восемь раз — гораздо проще дождаться окончания строительства последнего дома и сразу заняться оформлением прав собственности на весь объем построенного жилья. Однако и бюрократический аппарат съедает немало времени, что нельзя не учитывать при предъявлении претензий к застройщику.
Майя Бортник
Александр В Т