Итоги кризиса для рынка элитной загородной недвижимости

В сфере жилой недвижимости, элитная «загородка» всегда стояла несколько обособленно. Дело в том, что сами по себе загородные дома никогда не были предметом первой необходимости, как, например, квартиры в городе. Как правило, загородный дом покупается как дополнение к уже имеющемуся в городе жилью. Такая недвижимость является гораздо менее ликвидной, инвестиционный спрос на нее незначительный и цены на нее в благополучные времена росли меньшими темпами, чем на городскую. Более того, на загородную недвижимость всегда было очень сложно получить ипотеку, а после кризиса – практически невозможно. И если на дешевые загородные дома даже во время кризиса определенный спрос был, то, скорее всего, это объясняется тем, что загородное жилье все-таки более доступно, чем квартира в Москве. В эконом-сегменте загородный дом часто может выступать альтернативой городскому жилью – альтернативой вынужденной, в элитном же сегменте величина спроса оказалась значительно меньше.

Не удивительно, что за прошедший кризисный год цены в сегменте элитной загородной недвижимости буквально рухнули – это в первую очередь относится к поселкам на начальном этапе строительства. Татьяна Капланова, коммерческий директор Mozaik Development, говорит, что «ни для кого не секрет, что коррекция цен в сегменте элитной недвижимости за период кризиса составила порядка 50%. Рентабельность данных объектов была изначально выше, поэтому застройщики смогли позволить себе значительный дисконт». О том, что падение цен в элитном загородном сегменте было более ощутимым, нежели в сегменте бизнес и, тем более, эконом-класса, говорит Светлана Кондачкова, управляющий партнер Urban Realty: «Сделок с бюджетами более 10-12 млн. долларов практически не было. В среднем, элитные объекты потеряли в цене 35-40%. Кроме того, в процессе торга реальный покупатель может выторговать еще 5-7%». Алексей Артемьев, руководитель отдела загородной недвижимости «Калинка-Риэлти», приводит еще более внушительный цифры. По словам эксперта, кризис привел к значительному снижению цен на загородное жилье, которое по отдельным объектам достигает 60% от докризисного уровня.

Продажи и спрос

Помимо падения цен, сегмент элитной загородной недвижимости с начала кризиса характеризовался также сокращением числа сделок. «Продажи в сегменте luxury, по нашим оценкам, снизились на 30%, сократился и средний бюджет каждой сделки», - говорит Татьяна Капланова. «При этом тренде покупатели стремятся за меньшие деньги получить большую комплектацию – подобные дополнительные условия, оговариваемые при сделках, становятся своего рода скрытыми скидками», - добавляет эксперт. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», приводит следующие данные: «Потенциальный спрос в октябре на проекты сегмента премиум составил 5%, de luxe – 6%. Реальный спрос в премиум сегменте составляет 9%, de luxe 1%. Средняя цена объекта составляет 30,4 млн. рублей, de luxe 42,2 млн. рублей, эксклюзив 128,2 млн. рублей». Эксперт добавляет, что в кризисный год в целом по рынку изменилось количество продаж объектов в загородных поселках. «Если раньше девелоперы продавали около 15 домов в месяц, то в кризис среднее количество колеблется 1-5 объектов. В компании Villagio Estate количество продаж элитных загородных проектов изменилось не существенно – раньше в компании продавалось в среднем 70 элитных домов в квартал, сейчас около 45», - говорит Дмитрий Таганов.

По словам Андрея Уфимцева, директора по продажам компании «Новое Качество», в период кризиса выросли требования к качеству и разумности цены, уменьшился размер запрашиваемых площадей домов. «Наибольшее количество наших клиентов  до кризиса были ориентированы на покупку дома в диапазоне $ 3-5 млн., сейчас порог начинается в среднем от $ 2-2,5. Но, опять же, из-за готовности продавцов предоставлять дисконты, имея бюджет $ 3 млн., можно найти подходящее предложение за $ 1 млн.», - говорит эксперт.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, рассказала, что количество сделок, проведенных компанией Blackwood за 9 месяцев 2009 г. по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, сократилось и составило 72% от прошлогоднего, что еще раз свидетельствует о сокращении спроса на элитную загородную недвижимость в связи с кризисом. «Однако если рассматривать поквартальную динамику сделок, то можно отметить, что количество сделок с каждым кварталом растет. В итоге в 3 кв. 2009 г. число сделок превысило показатели аналогичного периода прошлого года, чему поспособствовало снижение цен на объекты элитной загородной недвижимости и реализация отложенного спроса», - говорит эксперт.

Что касается того, какие направления пользуются в настоящее время наибольшей популярностью у покупателей элитной загородной недвижимости, то, по словам Марии Литинецкой, с приходом кризиса возрос спрос на высокобюджетные загородные поселки, расположенные на Новорижском направлении. «Данная тенденция связана с тем, что на этом направлении сконцентрированы поселки, находящиеся на завершающей стадии строительства, которые пользуются наибольшей популярностью у потенциальных покупателей в связи с отсутствием риска долгостроя», - уточняет эксперт.

График. Рейтинг направлений по уровню спроса на загородное высокобюджетное жилье, 3 кв. 2009 г.

Источник: данные компании Blackwood