Боковой тренд на рынке дорогого загородного жилья

Хроники кризиса

Кризис повлиял на все сегменты рынка недвижимости, в том числе и на рынок дорогого загородного жилья. Падение цен с начала кризиса составило примерно 25-30%, но это не было пределом. На некоторые малоликвидные объекты падение цен было до 50% и даже выше, при том, что наиболее востребованные и качественные лоты были в большинстве случаев сняты владельцами с реализации – с той целью, чтобы переждать неблагоприятную ситуацию и не реализовывать качественный объект по сниженной цене.

Одновременно с этим, в связи с финансовыми проблемами девелоперов, происходило замораживание многих строек, а те проекты, что были на бумаге, зачастую и вовсе не начинались. Таким образом, существенно сократился ввод новых объектов на рынке.

На сегодняшний момент можно говорить об уверенной стабилизации ситуации: продолжительное время цены в сегменте дорогого загородного жилья остаются примерно на одном и том же уровне.По словам управляющего партнера консалтинговой компании Greenwich Group Ивана Шулькова, начиная с весны 2009 г. цены находятся в боковом тренде - принципиальных движений вверх или вниз не было, лишь незначительные колебания.Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty считает, что сейчас падение цен прекратилось, постепенно прекращается практика предоставления значительных скидок. Но о росте цен, по мнению эксперта, говорить пока рано. Рост цен наблюдается в отдельных проектах, которые активно развиваются, и он связан именно с повышением готовности поселков.

Таким образом, хотя ситуация на рынке дорогой загородной недвижимости стабилизировалась, нельзя говорить об устойчивом положительном тренде. Ситуация больше похожа на затяжную стагнацию.Не видит никаких предпосылок для роста цен в данном сегменте в настоящее время и Петр Васютик, заместитель генерального директора Агентства столичной недвижимости Great reality. По его мнению, хотя с февраля этого года наметилось оживление рынка, тем не менее, активность, как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей, не повлияла на цены.

Новые реалии рынка

Новая экономическая ситуация существенно повлияла на намерения покупателей относительно приобретения объектов дорогой загородной недвижимости. Некоторые, успевшие вывести кэш, воспользовались моментом и стали активно просматривать предложения на рынке, активно торгуясь и ощущая себя хозяевами положения. Между тем, продавцы большинства действительно эксклюзивных и качественных лотов временно сняли предложения с рынка, либо же отказались предоставлять какие-либо скидки. 

Сами покупатели, в свою очередь, стали гораздо скромнее в запросах. Клиент по-прежнему готов платить за высокое качество соответствующую цену, но такие предложения на рынке в дефиците. Между тем, спрос сместился в сторону более доступных и бюджетных вариантов, да и некоторые застройщики приняли решение о понижении классовости своих поселков.

По словам Александра Рыкова, в настоящее время средний бюджет сделки составляет по сравнению с докризисным уровнем:

• в классе бизнес – $1 млн  против $1,5 млн;
• в классе элит – $3,5 млн против $5 млн .

По данным эксперта, объемы продаж в сегменте составляют сегодня примерно 30-40% от докризисного уровня.

Говоря о наиболее серьезных изменениях, привнесенных кризисом, Иван Шульков назвал изменение форматов реализации загородных проектов на участки без подряда или участки с подрядом.  В начале финансового кризиса из-за отсутствия продаж коттеджей и уверенности в их возобновлении, многие застройщики приняли такое решение, во многом ставшее вынужденной мерой, поскольку для покупателей наиболее предпочтительным остается приобретение готового объекта в завершенном и, что немаловажно, уже обжитом поселке. Таким образом, значительное распространение получили ранее непопулярные форматы продаж.

Однако наиболее востребованным форматом объекта загородной недвижимости и его форматом продаж, как и в докризисный период, по мнению эксперта, является коттедж в виде домовладения, то есть участка с «привязанным» к нему конкретным проектом дома - поскольку только данный формат означает для покупателя единую архитектурную концепцию и прогнозируемые сроки завершения строительства.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком», рассказал, что у сегодняшнего рынка загородного жилья в связи с выделением бизнес-класса, была отмечена интересная тенденция: те объекты, которые ранее, когда состоятельным людям просто некуда было девать деньги, считалось экономом, сегодня стали жильем среднего класса. Поэтому сегодня, по мнению эксперта, это тот альтернативный вариант для покупателя, который позволит улучшить его жилищные условия. Инфраструктура в таких поселках играет ведущую роль. Наличие в непосредственной близости от дома школ, больниц, детских садов, магазинов – необходимый перечень для людей постоянно проживающих загородом.

Будущее рынка

Ситуация на рынке дорогой загородной недвижимости вот уже длительное время остается стабильно неизменной: цены держатся на том же уровне и, по мнению экспертов, предпосылок для их увеличения нет. В то же время существует дефицит качественных предложений в поселках высокой стадии готовности. По какому сценарию будет дальше развиваться рынок? Подстегнет ли недостаток качественных объектов рост цен? Эксперты затрудняются делать прогнозы на этот счет.

Иван Шульков рассказал, что на сегодняшний день даже международные инвестиционные банки неоднозначны в своих оценках ситуации в мировой экономике и перспективах ее развития. По большому счету, по словам эксперта, все прогнозы строятся на двух принципиально разных возможных сценариях развития мирового экономического кризиса - инфляционному и дефляционному. Предельно упрощая, данные сценарии сводятся либо к интенсивному росту,  либо резкому сокращению объема долларовой денежной массы в мировой экономике.  Национальные экономики, в первую очередь сырьевые, напрямую зависят от данных процессов. Причем, первый сценарий вполне позитивен для российской экономики в целом и для рынка недвижимости в частности, поскольку предполагает высокие цены на сырьевые ресурсы, а соответственно, появление свободных денег в экономике и реанимацию спроса на недвижимость. «В целом, прогнозы, вполне возможные в докризисный период в рамках тренда, сейчас делать крайне затруднительно», – говорит господин Шульков.

Портал Move.su будет продолжать следить за ситуацией на рынке.

Автор Калачихина Евгения